När du kliver över tröskeln till ett möjligt framtida hem är det lätt att låta känslan ta över. Ljuset faller rätt, planlösningen sitter och säljaren berättar engagerat om alla förbättringar som gjorts genom åren. Mäklaren fyller i med trygga formuleringar. Samtidigt inträder något mindre romantiskt men desto viktigare: undersökningsplikten.

Vad säger lagen?

Enligt Jordabalken 4 kap. 19 § är det köparen som ansvarar för att ta reda på bostadens skick innan affären är klar. Du kan alltså inte luta dig tillbaka och lita blint på vad säljaren eller mäklaren säger, även om uppgifterna lämnas i god tro.

Lagen utgår från att du som köpare själv ska bilda dig en uppfattning om fastighetens skick. Fel som borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning kan normalt inte göras gällande i efterhand.

Vad innebär det i praktiken?

Undersökningsplikten handlar om att vara uppmärksam och ifrågasättande. En avvikande lukt, sprickor i väggar eller spår av fukt är signaler som kräver mer än en mental notering. Ser du något som avviker är du inte bara förväntad att agera, du är skyldig att undersöka saken vidare.

Det kan innebära att du:

  • begär kompletterande information från säljaren
  • tar in teknisk expertis
  • avstår från affären tills frågetecknen är utredda

Hur långt undersökningen behöver gå beror på huset. Ett äldre hus, ett hus med synliga tecken på skador eller ett hus där flera saker byggts om kräver mer av dig än ett nybyggt.

Därför är överlåtelsebesiktningen så viktig

En överlåtelsebesiktning är ofta en av de bästa investeringarna inför ett husköp. En erfaren besiktningsförrättare vet var riskerna brukar finnas, dokumenterar byggnadens skick och pekar på sådant som kan behöva utredas vidare. Du får ett underlag att fatta beslut på, och det minskar risken för dyra överraskningar.

Besiktningen stärker också din position om en tvist ändå skulle uppstå. Du kan visa att du har tagit din undersökningsplikt på allvar.

Tänk på att en besiktning är okulär, det vill säga den omfattar det som går att se och komma åt. Därför är det viktigt att läsa utlåtandet noggrant och ställa frågor om något är oklart. Pekar utlåtandet på något som behöver utredas vidare är nästa steg en fördjupad undersökning, inte att hoppas på det bästa.

”Borde inte säljaren ha berättat det här?”

Den frågan får vi ofta. Många utgår från att säljaren har en upplysningsplikt. Någon uttrycklig lagtext om det finns inte, men Högsta domstolen har i ett vägledande avgörande (NJA 2007 s. 86) slagit fast att säljaren inte har någon generell upplysningsplikt. Säljaren bör däremot i viss utsträckning upplysa om sådant han eller hon känner till och förstår är viktigt för köparen. Om säljaren tiger och utnyttjar köparens okunskap kan köparen få åberopa felet, även om det borde ha upptäckts.

Det är ändå inget du kan räkna med. Det är svårt att bevisa vad en säljare visste, och det är dyrt och tidskrävande att driva en tvist. Ditt bästa skydd är att upptäcka problemen innan du skriver på.

Ansvaret är tydligt från början

Undersökningsplikten kan upplevas som sträng. Syftet är ändå enkelt: ansvaret ska vara klart redan från början. För dig som köper är den en påminnelse om att stanna upp, se bortom det som sägs och ta reda på vad som faktiskt döljer sig bakom den tilltalande ytan.

Ska du köpa hus?

Hos Help Besiktning Väst AB gör vi överlåtelsebesiktningar i Göteborg med omnejd och hjälper dig att förstå vad utlåtandet betyder för just din affär. Kontakta oss så berättar vi mer.

Vill du veta mer? Läs också: Överlåtelsebesiktning.

Artikeln är allmän information och ersätter inte juridisk rådgivning. Vid en tvist rekommenderar vi att du tar hjälp av jurist.